股票配资门户导航规划的笔“勾一勾”土地价值“不一般”，多地通过“调规”优化出让地块

各地土地市场上出现了越来越多调规后再重新面市的地块股票配资门户导航。

8月18日，浙江宁波以超19亿元的总价出让了一宗收储而来的地块，重新出让时该地块不仅住宅面积变大，限高降低，还取消了部分配套建设；同期，深圳出让的今年最贵宅地——宝中南街坊地块，也历经了降低容积率、大幅降低商业用地配比等规划调整，最终溢价35%成交。

土地市场相对的低迷，各地对地块进行调规以调动企业积极性已是今年以来的卖地的常态。据中指数据统计及监测，目前地块“调规”包括降低容积率、降低商业比例、提升住宅占比/得房率等方向。土地回收后的调规再上市，正为市场带来更多高品质土地供应。

土地也在“优化升级”

8月18日，宁波城宏置业以19.3亿元的底价竞得宁波市江北区一宗地块。这是一宗“收储-调规-再出让”的地块。

该地块曾经于2022年6月由宁波城投竞得，其时以30.3亿元底价成交。今年6月，该地块以18.17亿元被收储，并经历一番调规后于7月重新挂牌出让。

据克而瑞监测，该地块由两宗子地块构成，多项开发指标均有调整，包括将更大面积的商住子地块变更为宅地，小面积的宅地变更为商住，容积率调低，限高从原先的100米降低至80米，绿地率调高，并取消了一宗地块内规划的9班幼儿园。

深圳亦有一宗调规后的地块成功出让。8月15日，华润&招商联合体以86.4亿元的总价拿下了深圳宝安区A002-0108地块，溢价率35%。

该地块在今年4月份时曾挂牌又“中止出让”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该地块体量大，且商业比重过大，且要求整体转让，对开发商的资金实力要求过高；同时，深圳当地非住宅（特别是公寓）存量较大，包括酒店、商办等，目前正面临着空置和去化压力大、招商难的问题，这些都抑制了开发商拿地意愿。

7月份重新上架时，该地块的相关规划已经过调整。例如，地块面积减少5000平方米，容积率从5.7降至3.4，且住宅占规定建筑面积比例提升至近90%；大幅降低商业用地配比，起拍价格也从86.27亿元降至64.09亿元。整体来看，地块开发门槛明显降低，居住属性更加纯粹，吸引力增强。

今年以来，全国各大城市的土地调规越发频繁。在苏州工业园区，8月份有两宗地块由商办混合用地调整为二类城镇住宅用地；在广州南沙区，7月有宗收储的地块发布公示拟进行调规，由商务用地调整为二类居住用地，此后再挂牌出让；在杭州萧山区，4月份时有一宗地块也进行了“商改住”，将一宗商业/商务金融/公共交通地块调整为二类城镇住宅用地……

业内对土地规划调整已经有了一定预期。今年7月底，华发股份在深圳前海冰雪世界项目中的7 块商业用地退回后，就有分析指，前述地块可能会选择调整规划条件后再出让。李宇嘉就认为，对于前海来说，前期非住宅出让的规模太大，未来从产城融合、组团发展的角度来看，可能会增加出让住宅用地。

如此多城市频繁对土地规划进行调整，背后有来自政策的支持。2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。

随后，北京、上海、广州、武汉等地出现多个“商改住”“降容”“退地再挂”案例。

以上海为例，上海徐汇区斜土街道地块原作为商业办公用地交易成功，由小米以15.5亿元的成交价底价摘得，作为小米上海总部。2024年3月，上海市控规部门调整了该地块属性，重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2，土地性质也变为住宅。2024年8月7日，该地块再由绿城以总价48.05亿元、30%溢价率摇号获取。

中指研究院统计显示，武汉2024年超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；2025年以来，“调规-再出让”的地块保持着一定规模。

优化的背景和途径

根据中指数据统计及监测，目前地块“调规”方向大致有以下三点：一是降低容积率，这将有助于释放改善型需求。二是降低商业比例，增加项目住宅可售货值，上海、武汉、深圳等城市部分地块进行商改住调整后地块价值获得市场认可。三是提升住宅占比/得房率，如取消或缩小商业、幼儿园等配建，或把阳台、空中花园不计容等。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，目前土地调规再出让主要分为两类，一类是地块此前遭遇“流拍”，通过调规可以增加地块吸引力使其顺利出让；另一类是回收闲置土地再出让。今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新出让，而入市时间也与市场情况密切相关。

为何近两年来土地调规的情况越发常见？曹晶晶表示，一方面，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”写入中央经济工作会议文件，自然资源部也明确允许“依法调整规划条件”。

另一方面，从市场端来看，根据中指数据，重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月，市场仍面临一定去化压力；与此同时，“好房子”项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势。总结而言，调规不仅可以优化土地利用，推动地块出让，也可以使地块更符合当前市场需求，推动项目开发，为企业提供更多经营空间。

有代建头部企业管理层就曾向记者表示，此前部分城投托底获取的地块开发条件并不理想，因为当时地价高，若仍以传统的开发逻辑或传统产品应对，项目已经无法开发，业绩也无法兑现，开发就会面临亏损的局面，因此，这样的地块只能被闲置。此时，对地块进行适时调整成为一种解题思路。例如一地块原本容积率很高，对应的刚需产品没有市场需求，经过重新算账后发现，若将容积率调低，产品形态变好，可以造洋房、四代宅、低密产品等，目标客户可承受的价格也得到提升。

“这种情况就需要进行调规，或者与政府协商退地，调整好规划后重新挂牌。”上述管理层表示，项目既有了市场需求，也在经营上产生了更多空间。

基于楼市、地市现状，业内认为，土地调规这一趋势将得到延续。

58安居客研究院院长张波表示，城市供地策略不断优化，调规后的地块更符合市场需求，高品质住宅供应增加，以“好房子”为导向，改善供应结构，满足改善性需求；这也有利于促进房企拿地信心的恢复，提升房企参拍积极性；同时地块开发门槛降低，能让更多房企参与开发，提升市场活跃度。

曹晶晶认为，短期来看，在全国土拍情绪整体偏低下，预计各地将根据当地实际情况，在政策允许范围内继续推进土地“调规”，以帮助地块实现顺利出让。

举报第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者